W Rzeczpospolitej z 4 stycznia 2019 r. przeczytacie komentarz Mecenasa Pawła Piskozuba z Kancelarii Radcy Prawnego Rafała Kolano do tzw „ustawy deweloperskiej”.
Nadmiernym rozszerzeniu konsekwencji nieterminowego usunięcia wady przez dewelopera oraz braku odpowiedzi dewelopera na zgłoszone do protokołu wady lub ich odrzucenia, w tym przede wszystkim możliwość zastępczego usunięcia wad przez nabywcę na koszt dewelopera.
Projektowane przepisy wprowadzają dosyć daleko idące konsekwencje związane z wadami lokalu. Przede wszystkim dosyć kontrowersyjny jest przepis mówiący o konieczności zawiadomienia nabywcy lokalu w terminie 14 dni o uznaniu wady, bądź odmowie jej uznania przez dewelopera. W mojej ocenie informacja w tym zakresie stanowi oświadczenie woli dewelopera ( oświadcza nabywcy lokalu, czy uznaje roszczenie nabywcy o naprawę, czy je odrzuca), a zatem zgodnie z regulacjami kodeksu cywilnego (art. 61 § 1 kodeksu cywilnego) oświadczenie takie jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł się on zapoznać się z jego treścią. Jeżeli weźmiemy pod uwagę często skomplikowany charakter potencjalnych wad wymagający zbadania przez dewelopera i potrzebny na to nakład czasu, a także już sam czas potrzeby na doręczenie przesyłki poleconej do nabywcy lokalu (wliczając możliwość jej podwójnego awizowania), to termin ten może być zdecydowanie niewystarczający. Może to w konsekwencji powodować automatyczne uznanie wad zgłoszonych przez nabywcę (i będzie to dotyczyło uznania wad nawet tych niezasadnych – ustawa kreuje domniemanie uznania wad przez dewelopera w przypadku niedochowania terminu na zawiadomienie o sposobie rozstrzygnięcia zgłoszonych przez nabywcę wad lokalu). Również udzielone nabywcy lokalu upoważnienie do dokonania napraw lokalu na koszt dewelopera nasuwa szereg wątpliwości. Rozwiązanie to inspirowane regulacją zawartą w art. 480 kodeksu cywilnego w praktyce tak czy inaczej oznaczać będzie konieczność zaangażowania przez nabywcę lokalu własnych środków na pokrycie kosztów usunięcia wad, a następnie konieczność dochodzenia przez nabywcę lokalu zwrotu tych środków przez dewelopera (często w drodze sądowej, w tym również mając na uwadze ryzyko kwestionowania wysokości tych kosztów, co może znacznie przedłużyć postępowanie sądowe).
Sprzecznym z ratio legis Ustawy rozszerzeniu jej charakteru podmiotowego, poprzez włączenie w zakres jej stosowania sprzedaży garaży, komórek lokatorskich oraz już wybudowanych mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie.
Dyskusyjne i nadmierne wydaje się również rozszerzenie stosowania regulacji ustawy do lokali użytkowych oraz części nieruchomości (w szczególności komórek lokatorskich, przydomowych ogródków, miejsc postojowych, miejsc garażowych itp.). To właśnie mieszkania i domy, jako najdroższe, miały być przedmiotem regulacji ustawy deweloperskiej w związku z faktem, iż umowy ich dotyczące (i rozliczenia) dokonywane były na etapie tak zwanej „dziury w ziemi”, co w istocie w przypadku kłopotów finansowych dewelopera potrafiło wpędzić nabywcę w problemy. W obecnej sytuacji elementy dodatkowe do samych lokali czy domów, często „dobierane” są już po wybudowaniu i sprzedaży mieszkania czy domu, a stanowią uzupełnienie dokonanej już transakcji (np. dokupienie dodatkowe miejsca postojowego). Wydaje się, iż nie ma zatem racjonalnego uzasadnienia, aby regulacjami ustawy deweloperskiej obejmować w istocie elementy, które zarówno nie są objęte ryzykami, których istnienie podyktowało wprowadzenie ustawy deweloperskiej, jak ich wartość jest znikoma w porównaniu w mieszkaniami i domami faktycznie wymagającym szczególnej ochrony przed konsekwencjami działania nierzetelnych deweloperów.
Braku wzajemnego skorelowania praw i obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej, powodującego nadmierne i nieuzasadnione uprzywilejowanie nabywcy kosztem sprzedającego.
Regulacje dotyczące wzajemnych praw i obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej również mogą powodować daleko idące wątpliwości. Przede wszystkim ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej przy jednoczesnym obowiązku jej zwrotu w sytuacji, gdy nabywca nie uzyska kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu lokalu. Taka regulacja może powodować niechęć deweloperów do sprzedaży mieszkań osobom nabywającym je za środki pochodzące z kredytu i preferowanie osób nabywających lokale za gotówkę. Ryzyko nieuzyskania kredytu zostaje bowiem w takiej sytuacji przerzucone na dewelopera i to w sytuacji, gdy nie ma on jakiegokolwiek wpływu na uzyskanie kredytu przez nabywcę. Deweloperzy mogą się obawiać zawierania umów rezerwacyjnych, a cała regulacja może paradoksalnie spowodować pogorszenie sytuacji nabywców, bowiem w sytuacji braku umów rezerwacyjnych sprzedaż lokalu może odbywać się według zasady kto pierwszy ten lepszy. Co więcej, podobnie na niekorzyść nabywców może wpłynąć również ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej, bowiem ze swojego założenia powinna być bronią obosieczną i chronić obie strony umowy przed jej niewykonaniem przez drugą ze stron. Jeżeli opłata będzie ustalona na niskim poziomie, to dla dewelopera może się stać bardziej opłacalne niewywiązanie się z umowy z nabywcą, zwrot nabywcy podwójnej wysokości opłaty rezerwacyjnej i sprzedanie lokalu innej osobie za wyższą cenę (np. w przypadku, gdyby ceny na rynku nieruchomości uległy wzrostowi).
Bezsensie powoływania zbyt drogiego funduszu gwarancyjnego na wypadek upadku dewelopera
Zasadność wprowadzenia kolejnego zabezpieczenia interesów nabywców nieruchomości od deweloperów w postaci utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (i uiszczania na ten fundusz przez dewelopera obowiązkowych wpłat), jako zabezpieczenia uzupełniającego zarówno w sytuacji utworzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest wysoce dyskusyjne. Po pierwsze dyskusyjna jest konieczność uczestniczenia w finansowaniu środków takiego funduszu w sytuacji obsługi inwestycji przez zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który już w swojej konstrukcji miał zapewniać gwarancję bezpieczeństwa środków nabywców nieruchomości od dewelopera (wypłata środków z tego rachunku na rzecz dewelopera następuje już po realizacji inwestycji i przeniesieniu własności lokalu na nabywcę). Oznacza to wprowadzenie pewnych reguł odpowiedzialności zbiorowej. Po drugie, należy się spodziewać, iż konieczność dokonywania wpłat przez dewelopera na DFG będzie miało wpływ na podniesienie kosztów inwestycji (wpłaty na DFG są bezzwrotne), które finalnie zostaną przeniesione na nabywców mieszkań. Należałoby się zatem zastanowić, czy ograniczenie sytuacji zasilania DFG tylko do sytuacji korzystania z otwartego mieszkaniowego funduszu powierniczego nie ograniczyłoby kosztów działalności deweloperskiej i nie stanowiłoby zachęty dla deweloperów do korzystania z rachunków zamkniętych w założeniu bardziej bezpiecznych dla nabywców lokali.